El problema de la vivienda en Andorra y en España

una mirada serena y tradicional

1) De dónde venimos

Tanto en los valles de Andorra como en las ciudades y pueblos de España, la cultura de la vivienda se ha basado en el ahorro, la propiedad y la continuidad familiar. El parque existente se levantó con criterios sobrios y funcionales, y con una relación de respeto hacia el entorno urbano y natural. Aquel pacto implícito —trabajo, ahorro, una vivienda digna y arraigo en el barrio— se ha ido rompiendo.

2) Dónde estamos

• España: la demanda supera a la oferta construida. Se proyectan ~150.000 viviendas anuales frente a unas 180.000 nuevas familias, generando un déficit acumulado y presión alcista sobre precios y alquileres. Los precios han repuntado con fuerza en 2025 y el acceso de los jóvenes es crítico.

• Andorra: el mercado está tensionado por la falta de oferta y la entrada de demanda con mayor capacidad adquisitiva. Este tipo de demanda ha generado más construcción, que a su vez exige más mano de obra, lo que provoca aún más presión sobre el parque de viviendas necesarias para alojar a estos trabajadores. El círculo se retroalimenta y tensiona aún más el mercado.

  
  

3) Qué se ha probado

• España: topes a la actualización anual del alquiler (2% en 2023, 3% en 2024 y nuevo índice desde 2025), y debate sobre el efecto de restringir los alquileres turísticos.

• Andorra: reglamentación del parque público de vivienda a precio asequible y nuevas leyes 2024–2025 para ordenar el mercado y el acceso. Sin embargo, las medidas vinculadas a la inversión extranjera han sido muy blandas: se ha entendido como “inversión extranjera” la compra de una vivienda, cuando en realidad esto no debería considerarse inversión. En ningún caso estas medidas han servido para desincentivar la adquisición de viviendas por parte de extranjeros.

  
  

4) Qué falla

• España: el gran problema es la insuficiente construcción de vivienda, debido a una legislación que pone trabas y no ofrece seguridad jurídica a los inversores, especialmente a los que quieren dedicarse al alquiler. El sistema tampoco protege a los propietarios frente a las ocupaciones, lo que frena enormemente la voluntad de invertir en vivienda de alquiler.

• Andorra: el principal problema es la falta de suelo. Hay poco, concentrado en pocas manos y con una topografía complicada. Poco suelo para mucha demanda implica precios muy elevados. Además, hay que añadir otro factor clave: el coste de la construcción. Actualmente las constructoras y los industriales no tienen capacidad para cubrir toda la obra en curso. La combinación de mucha demanda de construcción y poca oferta de ejecución hace subir aún más el precio final de la vivienda.

  
  

5) Una agenda “clásica” pero eficaz

Recuperar lo que funcionaba y actualizarlo:

• Construir donde toca y como toca: planeamiento previsible, suelo urbanizado con servicios, tipologías racionales (70–90 m² eficientes), y fases de obra constantes para evitar picos especulativos.

• Parque estable de alquiler asequible: ampliar el parque público y concertado con criterio de “alquiler al 30% de ingresos”.

• Rehabilitación con sentido común: activar viviendas vacías y edificios infrautilizados con ayudas a cambio de alquiler asequible, manteniendo fachadas y tejidos tradicionales donde corresponde.

• Regulación del alquiler turístico con bisturí: límites donde hay presión, pero con seguimiento de resultados y canales para que parte de estas viviendas vuelvan al residencial de larga duración.

• Fiscalidad que premie el uso residencial: incentivos a pequeños propietarios que alquilen a precios moderados y penalizaciones al infrauso persistente, con garantías jurídicas claras.

Salvedad para Andorra: la liberación de suelo público podría contribuir a abaratar el coste del suelo, pero no así el de la construcción. Además, es necesario incidir en la demanda: restringir el acceso a la compra de viviendas únicamente a las personas que vayan a vivir en ellas, huyendo de considerar la vivienda como herramienta de inversión. Recordemos que alrededor del 90% del suelo andorrano es de titularidad comunal. Es cierto que gran parte no es céntrico y se encuentra en zonas de montaña y bosque, pero se pueden estudiar ubicaciones adecuadas para liberalizar una parte. Sobre este suelo se podrían levantar viviendas de titularidad pública, construcción privada a precio regulado, o incluso cederlo a cooperativas de propietarios.

6) El papel de la arquitectura y el urbanismo

Desde nuestro oficio, la respuesta es discreta y duradera: sistemas constructivos fiables, mantenimiento económico y eficiencia energética real. Ahora bien, Andorra tiene una particularidad clave: la cesión obligatoria de suelo establecida por la Ley del suelo (del 5 al 15%) es claramente insuficiente para liberar el espacio necesario para equipamientos (asistenciales, médicos, educativos, culturales, de aparcamiento...).En España, en cambio, la cesión obligatoria suele oscilar entre el 10% y el 30%, con un margen más amplio que permite a la administración dotarse mejor de los espacios necesarios.A más habitantes, más viviendas, y éstas requieren servicios públicos. No es aceptable que las administraciones tengan que comprar terrenos para dotarse de equipamientos cuando los planes urbanísticos ya prevén mecanismos para obtenerlos sin coste directo para las arcas públicas. Es cierto que esto afecta al valor de los terrenos, pero este valor solo existe porque hay servicios contiguos. Si seguimos en la línea actual, el riesgo es que ese valor se pierda precisamente por la falta de servicios.

7) Conclusión

El problema de la vivienda no se resuelve con una única ley ni con una medida llamativa. Hace falta constancia: suelo disponible y bien planificado, obra nueva regular, parque asequible estable y rehabilitación inteligente.

Andorra tiene una particularidad que requiere respuestas específicas: falta de suelo, concentración de la propiedad, topografía complicada, demanda externa con gran capacidad adquisitiva y costes de construcción elevados. Ante ello, las soluciones pasan por:

• liberalizar suelo comunal con criterio,

• destinarlo a vivienda asequible y regulada,

• restringir la demanda a residentes reales,

• y revisar la cesión obligatoria para poder dotar de servicios a las nuevas zonas residenciales.

Solo así podrá recuperarse un mercado más equilibrado, fiel a la tradición de ofrecer viviendas dignas y accesibles a quienes realmente quieren vivir en ellas.