El problema de l’habitatge a Andorra i a Espanya

Pau Iglesias Rodríguez, Arquitecte
Sep 7
4 min de lectura

una mirada serena i tradicional

1) D’on venim

Tant a les valls d’Andorra com a les ciutats i pobles d’Espanya, la cultura de l’habitatge s’ha fonamentat en l’estalvi, la propietat i la continuïtat familiar. El parc existent es va aixecar amb criteris sòbriament funcionals i amb una relació de respecte amb l’entorn urbà i natural. Aquell pacte implícit —treball, estalvi, un pis digne i arrelament al barri— s’ha anat trencant.

2) On som

Espanya: la demanda supera l’oferta construïda. Es projecten ~150.000 habitatges anuals davant d’uns 180.000 nous llars, generant un dèficit acumulat i pressió alcista sobre preus i lloguers. Els preus han repuntat amb força el 2025 i l’accés dels joves és crític.
Andorra: el mercat és tens per manca d’oferta i entrada de demanda amb més capacitat adquisitiva. Aquest tipus de demanda ha generat més construcció, que alhora exigeix més mà d’obra, i això provoca encara més pressió sobre el parc d’habitatges necessaris per allotjar aquests treballadors. El cercle es retroalimenta i tensiona encara més el mercat.

3) Què s’ha provat

Espanya: topalls a l’actualització anual del lloguer (2% el 2023, 3% el 2024 i nou índex des del 2025), i debat sobre l’efecte de restringir els lloguers turístics.
Andorra: reglamentació del parc públic d’habitatge a preu assequible i noves lleis 2024–2025 per ordenar el mercat i l’accés. Ara bé, les mesures vinculades a la inversió estrangera han estat molt toves: s’ha entès com a “inversió estrangera” la compra d’un habitatge, quan en realitat això no hauria de ser considerat inversió. En cap cas aquestes mesures han servit per desincentivar l’adquisició d’habitatges per part d’estrangers.

4) Què falla

Espanya: el gran problema és la construcció insuficient d’habitatge, a causa d’una legislació que posa traves i ofereix cap seguretat jurídica als inversors, especialment als que volen dedicar-se al lloguer. El sistema tampoc protegeix els propietaris davant les ocupacions, i això frena enormement la voluntat d’invertir en habitatge de lloguer.
Andorra: el principal problema és la manca de sòl. N’hi ha poc, concentrat en poques mans, amb una topografia complicada. Poc sòl per a molta demanda implica uns preus molt elevats. A més, cal afegir-hi un altre factor clau: el cost de la construcció. Actualment les constructores i els industrials no tenen capacitat de cobrir tota l’obra en curs. La combinació de molta demanda de construcció i poca oferta d’execució fa pujar encara més el preu final de l’habitatge.

5) Una agenda “clàssica” però eficaç

Recuperar allò que funcionava i posar-lo al dia:

Construir on toca i com toca: planejament previsible, sòl urbanitzat amb serveis, tipologies racionals (70–90 m² eficients), i fases d’obra constants per evitar pics especulatius.
Parc estable de lloguer assequible: ampliar el parc públic i concertat amb criteri de “lloguer a 30% d’ingressos”.
Rehabilitació amb sentit comú: activar habitatges buits i edificis infrautilitzats amb ajuts a canvi de lloguer assequible, mantenint façanes i teixits tradicionals on pertoca.
Regulació del lloguer turístic amb bisturí: límits on hi ha pressió, però amb seguiment de resultats i canals perquè part d’aquests habitatges retornin al residencial de llarga durada.
Fiscalitat que premiï l’ús residencial: incentius a petits propietaris que lloguin a preus moderats i penalitzacions a l’infraús persistent, amb garanties jurídiques clares.

Salvetat per a Andorra: l’alliberament de sòl públic podria contribuir a abaratir el cost del sòl, però no així el de la construcció. A més, cal incidir en la demanda: restringir l’accés a la compra d’habitatges únicament a les persones que hi hagin de viure, fugint de la idea de l’habitatge com a eina d’inversió. Recordem que al voltant del 90% del sòl andorrà és de titularitat comunal. És cert que gran part no és cèntric i està a zones de muntanya i bosc, però es poden estudiar ubicacions adequades per liberalitzar-ne una part. Sobre aquest sòl es podrien aixecar habitatges de titularitat pública, construcció privada a preu regulat, o fins i tot cedir-lo a cooperatives de propietaris.

6) Paper de l’arquitectura i l’urbanisme

Des del nostre ofici, la resposta és discreta i duradora: sistemes constructius fiables, manteniment econòmic i eficiència energètica real. Ara bé, Andorra té una particularitat clau: la cessió obligatòria de sòl establerta per la Llei del sòl (del 5 al 15%) és clarament insuficient per alliberar prou espai per a equipaments necessaris (assistencials, mèdics, educatius, culturals, d’aparcament...).A Espanya, en canvi, la cessió obligatòria sol oscil·lar entre el 10% i el 30%, amb un marge més ampli que permet a l’administració dotar-se millor dels espais necessaris.A més habitants, més habitatges, i aquests requereixen serveis públics. No és acceptable que les administracions hagin de comprar terrenys per dotar-se d’equipaments quan els POUPs ja preveuen mecanismes per obtenir-los sense cost directe per a les arques públiques. És cert que això afecta el valor dels terrenys, però aquest valor només existeix perquè hi ha serveis contigus. Si seguim en la línia actual, el risc és que aquest valor es perdi precisament per manca de serveis.

7) Conclusió

El problema de l’habitatge no es resol amb una única llei ni amb una mesura llaminera. Cal constància: sòl disponible i ben planificat, obra nova regular, parc assequible estable i rehabilitació intel·ligent.

Andorra té una particularitat que requereix respostes específiques: manca de sòl, concentració de la propietat, topografia complicada, demanda externa amb gran capacitat adquisitiva i costos de construcció elevats. Davant això, les solucions passen per:

liberalitzar sòl comunal amb criteri,
destinar-lo a habitatge assequible i regulat,
restringir la demanda a residents reals,
i revisar la cessió obligatòria per poder dotar de serveis les noves zones residencials.

Només així es podrà recuperar un mercat més equilibrat, fidel a la tradició d’oferir habitatges dignes i accessibles a qui realment hi vol viure.